WohnungsManager
Willkommen Neuigkeiten Support Herunterladen
Preise
Online-Wertgutachten
Die
Mehrwertsteuer-Option im WohnungsManager
1 Mehrwertsteuer-Option
1.2 Objekt
für Mehrwertsteuer-Option anlegen
1.2.1 Soll-Versteuerung
1.2.2 Ist-Versteuerung
1.2.3 Kontenplan
bei Option für ein Miethaus
1.3 Dauerrechnungen
1.4 Buchführung
1.4.1 Ist-Versteuerung
und Sollstellung
1.4.2 Soll-Versteuerung
und Sollstellung
1.4.3 Erfassung
von Ausgaben mit Vorsteuer
1.5 Umsatzsteuer-Voranmeldungen
1.5.1 Elster
1.6 Jahresabrechnung
1.6.1 Prinzip
der Jahresabrechnung
1.6.2 Umlage
der Gutschrift aus Vorsteuer
1.6.3 Saldenausgleich
nach der Jahresabrechnung
1.6.4 Umsatzsteuer-Verrechnung
mit dem Finanzamt
1.6.5 MWST-Verprobung
1.7 Wirtschaftsplan
1.7.1 Prinzip
des Wirtschaftsplans
1.8 Zahlungen
aus der Instandhaltungs-Rücklage
1 Mehrwertsteuer-Option
1.1 Rechtliche
Grundlagen
Nach § 4 Abs. 12 UStG sind
grundsätzlich steuerfrei die Leistungen aus Vermietung und Verpachtung von
Grundstücken (Ausnahmen beachten), nach Abs. 13 sind steuerfrei die Leistungen
i.S. des WEG. In § 9 Abs. 2 UStG ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung
(Option) geregelt. Vermietete Kfz-Stellplätze sind nicht befreit.
In der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft
erfordert eine Option auch für Teile des Grundstückes einen Mehrheitsbeschluss
der Eigentümerversammlung (BayOLG
Sofern nur für einen Teil des Grundstückes
zur Mehrwertsteuer optiert wird, dann ist nach § 15 Abs. 4 UStG nur die auf den
optierten Teil des Gebäudes entfallende Vorsteuer anrechenbar. Auf die
Einnahmen aus Miete und Betriebskosten-Vorauszahlungen der optierten Einheiten
fällt Mehrwertsteuer an. Umsatzsteuer-Voranmeldungen und –Erklärungen sind
erforderlich.
Die
Wahl der Umsatzsteuer-Option wird dem Finanzamt mitgeteilt. Gleichzeitig wird
der prozentuale Anteil der Option bei einem gemischt genutzten Grundstück
mitgeteilt. Dieser Anteil soll das Verhältnis zwischen optierten und nicht
optierten Einheiten angeben. Ein gemischt genutztes Grundstück liegt vor, wenn
Teile des Grundstücks nicht gewerblich genutzt werden (Wohnungen) und deshalb
nicht optierbar sind. Der Maßstab für die Aufteilung der Steuer in anrechenbare
und nicht anrechenbare Vorsteuer erfolgt i.d.R. nach einem einmalig zu
wählenden Schlüssel (z.B. Wohn-/Nutzfläche, bei Mietobjekt auch Verhältnis der
optierten/nicht optierten Umsätze).
Im
Falle eines gemischt genutzten Gebäudes werden in der Verwaltungs-Buchführung
alle Ausgaben brutto erfasst. Die Vorsteuer ist nicht voll anrechenbar, sondern
nur für den optierten Teil des Gebäudes.
Die
Erfassung der Ausgaben erfolgt im Gegensatz zu einer üblichen Firmenbuchführung
brutto, d.h. einschließlich der enthaltenen Vorsteuer. Im Programm wird
automatisch der anrechenbare Anteil an der Vorsteuer errechnet und in Form
einer zweiten Buchung als Gutschrift aus Vorsteuer für die optierten Einheiten
in der Buchführung erfasst. Die Brutto-Erfassung der Ausgaben ist deshalb
sinnvoll, weil dann für die Jahresabrechnungen der Wohnungen Brutto-Beträge
umgelegt werden und für die optierten Einheiten Netto-Beträge, beides jedoch in
einer einheitlichen Abrechnung.
Die Behandlung der Umsatzsteuer in der
Hausverwaltung wird in der Fachliteratur kärglich und unterschiedlich
dargestellt. Auch die Meinungen der Steuerberater zu diesem Thema sind
unterschiedlich. Wir haben im WohnungsManager Wege vorgeschlagen, die uns
plausibel erscheinen und die wir auf Beiträge in der Fachliteratur stützen. Der
Fachautor Georg Jennißen („Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz“,
C.H.Beck-Verlag) hat uns ebenfalls beraten.
Ungeachtet dessen ist es möglich, dass Ihr
Steuerberater und/oder Ihr Finanzamt unterschiedlicher Auffassung sind. Sie
sollten sich in diesem Fall an Ihren Steuerberater oder Ihr Finanzamt halten.
Sie können im Programm die Behandlung der Umsatzsteuer weitgehend selbst
beeinflussen und die Behandlung in der Buchführung nach eigenen Vorstellungen
realisieren. Nachfolgend erläutern wir die Umsatzsteuer-Behandlung wie diese im
Programm vorgeschlagen wird.
Wir möchten Sie
jedoch ausdrücklich darauf hinweisen, dass bei der nachstehend beschriebenen
Mwst-Option eine Jahresabrechnung mit Ausweis von Umsatzsteuer vorliegt. Nach
dem Umsatzsteuergesetz muß derjenige, der Umsatzsteuer in einer Rechnung ausweist,
die Umsatzsteuer auch dem Finanzamt erklären (USt-Voranmeldungen,
USt-Erklärung). Wer dies nicht tut, der muß mit der Strenge des
Umsatzsteuerrechts rechnen, es könnte eine Steuerhinterziehung vorliegen mit
der Folge, dass schlimmstenfalls eine Haftstrafe für den Verwalter droht und
dass der Verwalter die von ihm ausgewiesene aber nicht abgeführte MWST evtl.
aus seiner eigenen Tasche rückwirkend an das Finanzamt abführen muß (s.WE 3/89
Seite 111). Dies gilt beim Ausweis der MWST bei Soll- oder Istversteuerung. Im
WohnungsManager existiert auch die Möglichkeit, Vorsteuern nur informativ
auszuweisen. Diese Möglichkeit besteht auf Wunsch einzelner Programmanwender
und weil diese Funktion früher in der DOS-Version des WohnungsManagers
enthalten war. Wir raten jedoch vom informativen Ausweis ausdrücklich ab und
weisen auf die rechtlichen Gefahren hin, wenn keine Umsatzsteuererklärung
erfolgt.
Die MWST-Option im
WohnungsManager erstreckt sich auf die Gesamtheit der Einnahmen aus optierten
Einheiten und die anteilige Vorsteuer aus Rechnungen mit Vorsteuer. Die
Mehrwertsteuer in der Jahresabrechnung wird auf alle Umlagebeträge mit dem
Regelsteuersatz berechnet (s. BMF-Schreiben v.30.1.1987). Eine Trennung
zwischen Miete und Betriebskosten ist im Umsatzsteuergesetz nicht vorgesehen
(s. ZMR 1998, 264).
Die MWST-Option kann
in der WEG, auch für Teileigentum, nur durch Beschluß der Eigentümerversammlung
erfolgen (s. BayOLG vom
1.2 Objekt für
Mehrwertsteuer-Option anlegen
1.2.1 Soll-Versteuerung
Dies
ist die „normale“ Versteuerungsart bei der Umsatzsteuer. Die Abführung der
Mehrwertsteuer erfolgt bei Entstehen der Forderung, bei der Hausverwaltung zum
Zeitpunkt der Sollstellung. Deshalb wird die Mehrwertsteuer auf die Einnahmen
für optierte Einheiten bei der Sollstellung als Splitbuchung verbucht. Bei der
Mietverwaltung werden zwei Splitbuchungen durchgeführt, wenn auch Mieten
vereinnahmt werden.
1.2.2 Ist-Versteuerung
Auf
Antrag kann beim Finanzamt eine Ist-Versteuerung gewählt werden. Bei der
Ist-Versteuerung wird im Programm die abzuführende Mehrwertsteuer erst mit
Zahlungseingangs-Buchung erfasst. Bei der Ist-Versteuerung werden wie oben
dargestellt die Splitbuchungen bei Zahlungseingang vorgeschlagen. Wenn eine
Änderung von Vorauszahlungen oder Mieten eintritt, dann muss der Verwalter
unbedingt prüfen, ob das Verhältnis der MWST auf Vorauszahlungen und Mieten
korrekt ist, weil dieses Verhältnis aus den aktuellen Stammdaten ermittelt
wird. Falls die aktuellen Stammdaten bereits neue, geänderte Zahlungen
enthalten, z.B. bei Mieterhöhung, Staffelmiete oder Änderung der
Vorauszahlungen auf Betriebskosten, der neue Zahlungseingang jedoch noch den
alten Zeitraum betrifft, dann ist meist das Verhältnis Mieten zu
BK-Vorauszahlungen in den aktuellen Stammdaten anders als bei der eingehenden
Zahlung. Der Verwalter muss dies manuell korrigieren. Das stellt ein
organisatorisches Manko für den Hausverwalter dar.
In diesem Beispiel
wird angenommen, daß 50% des Gebäudes optiert sein sollen. Somit können nur 50%
der anfallenden Vorsteuer der abzuführenden Mehrwertsteuer auf die Einnahmen
aus den optierten Einheiten angerechnet werden. Der Unterschied zwischen Soll-
und Ist-Versteuerung zeigt sich vor allem bei den Einnahmen. Bei der
Soll-Versteuerung wird die abzuführende MWST mit der Entstehung der Forderung,
d.h. mit der Sollstellung verbucht und zur Zahlung fällig, bei der
Ist-Versteuerung wird die MWST erst bei Zahlungseingang erfaßt und fällig
Tip:
Das Auswahlfenster
mit der Überschrift „Grundlage für die Berechnung des Anteils der optierten
Einheiten“ dient lediglich als Hilfe zur Berechnung des optierten Anteils in
Prozent. Wenn noch kein Wert im letztgenannten Eingabefenster vorhanden ist,
dann kann mit Klicken auf einen der oben aufgeführten Schlüssel der optierte
Anteil in Prozent automatisch errechnet werden. Beispiel: Wenn die Wohn- (und
–Nutzfläche) als Basis für die Berechnung des optierten Anteils verwendet
werden soll, dann klicken Sie auf den Schlüssel „Wohnfläche“, das Programm
errechnet dann die Summe der Nutzfläche der optierten Einheiten und schlägt
diesen Prozentsatz vor. Voraussetzung ist jedoch, dass in den
„Wohnugns-Stammdaten“ die optierten Einheiten wie anschließend gezeigt, bereits
gekennzeichnet sind.
Im Falle der
WEG-Verwaltung mit MWST-Option wird bei den optierten Verwaltungseinheiten auf
der Karteikarte „Wohnung“ die MWST-Option markiert.
In der Mietverwaltung
werden die optierten Verwaltungseinheiten jedoch auf der Karteikarte „Mieter“
vermerkt. Nur wenn in den Verwaltungsdaten die MWST-Option gespeichert ist,
wird auf der Karteikarte „Mieter“ eine Eingabemöglichkeit für die Option
angezeigt.
Die
Eingabe der Vorauszahlungen und Mieten in den Stammdaten erfolgt als
Brutto-Betrag. Im Wirtschaftsplan werden die Vorauszahlungen ermittelt und bei
den optierten Einheiten wird die Mehrwertsteuer zugeschlagen.
1.2.3 Kontenplan bei
Option für ein Miethaus
Die
Debitorenkonten der optierten Einheiten werden automatisch in der Spalte
„Kontenart“ bzw. „BilPos“ mit „4“ für abzuführende MWST (derzeit 19%)
gekennzeichnet. Die Sachkonten für die Ausgaben sind frei belegbar und müssen
deshalb vom Verwalter einmalig selbst bestimmt werden. Dies erfolgt im
Konten-Service-Center, indem Sie das jeweilige Sachkonto wählen (blau
markieren) und auf den Bedienknopf „Kontoart“ klicken. In dem danach gezeigten
Auswahlfenster wählen Sie 7 oder 19% Vorsteuer. Die Höhe der Regel-Vorsteuer
(derzeit 19%) kann in der Programm-Konfiguration gewählt werden, so dass bei
einer Änderung des MWST-Regelsatzes ein anderer MWST-Satz als 19% einstellbar
ist.
Kennzeichnung der
Sachkonten mit Vorsteueranteilen
1.3 Dauerrechnungen
Für
Mietverhältnisse müssen seit dem Jahr 2004 Dauerrechnungen erstellt werden, die
folgende Angaben enthalten müssen:
Beispiel:
Rechnungs-Nr. 2004021
USt-ID DE143750897
Odnungsbegriff 001018-01,01800
Netto-Rechnungsbetrag,
MWST und Bruttobetrag
Die Rechnungsnummer
wird vom Programm fortlaufend und objektübergreifend vergeben. Die
Umsatzsteuer-ID wird im jeweiligen Objekt unter Verwaltungsdaten erfasst. Der
Ordnungsbegriff (OB) wird vom Programm automatisch vergeben und entspricht dem
OB, den das Programm auch für Heizkosten-Abrechnungsdienste erstellt und der
auch im PDC-Menü angezeigt wird. Die ersten drei Zahlen des OB bezeichnen die
Objektnummer, die nächsten drei Zahlen die Wohnungsnummer, danach wird nach dem
Komma die Debitoren-Kontonummer aufgeführt. Diese Bezeichnung ist somit
einmalig im Verwaltungsbestand. Der OB sollte im Mietvertrag genannt werden,
damit eine Identifikation zwischen Mietvertrag und Verwaltungseinheit im
Programm sowie der Dauerrechnung gegeben ist.
1.4 Buchführung
1.4.1 Ist-Versteuerung
und Sollstellung
Bei der
Ist-Versteuerung fällt die abzuführende MWST erst mit Zahlungseingang an. In
der Sollstellung werden deshalb nur die Bruttobeträge gebucht, wie hier
dargestellt:
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
Soll Supermarkt |
119,-- |
5,00100 |
95,00100 |
|
Miete Supermarkt |
1190,-- |
5,00100 |
85,00100 |
1.4.2 Soll-Versteuerung
und Sollstellung
Im Falle der
Soll-Versteuerung fällt die abzuführende MWST mit Entstehen der Forderung an,
das bedeutet mit der Sollstellung. Im nachfolgenden Beispiel sind die ersten
beiden Buchungen identisch mit denen bei der Ist-Versteuerung, aber zusätzlich
wird hier auch die abzuführende MWST in den Buchungen 3 und 4 gebucht:
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
Soll Supermarkt |
119,-- |
5,00100 |
95,00100 |
|
Miete Supermarkt |
1190,-- |
5,00100 |
85,00100 |
|
Mwst VZ Supermarkt |
19,-- |
95,00100 |
18,70000 |
|
Mwst Miete
Supermarkt |
190,-- |
85,00100 |
18,70000 |
Soll-Versteuerung und
Zahlungseingangs-Verbuchung, auch LSE
Bei der
Soll-Versteuerung wird mit Zahlungseingang, d.h. entweder mit Überweisung vom
Mieter oder mit Ausführung der Lastschrift (Datenträgeraustausch im
WohnungsManager mit Verbuchung) nur eine Buchung wie folgt ausgeführt:
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
Zahlung Supermarkt |
1309,-- |
12,00000 |
5,00100 |
Ist-Versteuerung und
Zahlungseingangs-Verbuchung, auch LSE
Bei der
Ist-Versteuerung wird die abzuführende MWST erst mit Zahlungseingang oder mit
Verbuchung des Lastschrifteinzugs (DTA) buchhalterisch erfasst:
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
Zahlung Supermarkt |
1309,-- |
12,00000 |
5,00100 |
|
USt.zu Zhlg.
Supermarkt |
19,-- |
95,00100 |
18,70000 |
|
USt.zu Zhlg.
Supermarkt |
190,-- |
85,00100 |
18,70000 |
Die Maske für die
Erfassung der Einzelbuchung (Zahlungseingang auf dem Bankkonto manuell erfasst)
erfolgt mit einem zusätzlichen Erfassungsbildschirmfenster, mit dem die
zusätzliche Splitbuchung für die MWST erfasst wird. Hier kann auch ein
Sonderfall behandelt werden, wenn wie oben erwähnt eine Zahlung erfolgt aber
zwischenzeitlich in den Stammdaten die Beträge für Miete oder Vorauszahlungen
geändert wurden:
Die Buchungen sind
die gleichen wie oben aufgezeigt, nämlich die Hauptbuchung Nr. 1 (Bank an
Debitorenkonto), Buchung Nr. 2 für die Erfassung der MWST auf
BK-Vorauszahlungen (95 an 18.7) und Buchung Nr. 3 für die Erfassung der MWST
auf Kaltmiete (85 an 18.7).
Buchen von Ausgaben
mit Vorsteuern, ÜBW
1.4.3 Erfassung von Ausgaben mit Vorsteuer
In
der WEG-Verwaltung werden tatsächliche Ausgaben erfasst, in der Mietverwaltung
können auch Eingangsrechnungen über die Kreditorenbuchführung erfasst werden.
Die Erfassung der Vorsteuer erfolgt in der WEG ohne Rücksicht auf Soll- oder
Ist-Versteuerung bei der Verbuchung bzw. zum Zeitpunkt der Zahlung. In der
WEG-Verwaltung handelt der Verwalter nur für die Gemeinschaft, ein Mieter
bleibt außer Betracht. Deshalb betrifft die Vorsteuer auch nur den Eigentümer
der optierten Einheit.
Anders
ist es bei der Mietverwaltung. Hier liegen umlagefähige und nicht umlagefähige
Ausgaben vor. Die Gutschrift darf dann nur auf die berechtigte Partei erfolgen.
Vorsteuer-Anteile auf umlagefähige Ausgaben stehen dem Mieter zu, Vorsteuern
auf nicht umlagefähige Positionen stehen dem Eigentümer zu, weil die Kosten
auch nur an ihm „hängen bleiben“.
Deshalb
ist im Falle der Mietverwaltung eine Differenzierung der Gutschrift aus
Vorsteuern zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck ist im Programm ein Automatismus
vorhanden, mit dem die Gutschrift aus Vorsteuern differenziert verbucht wird.
Diese Differenzierung erfolgt durch die Kontengruppe des Ausgaben-Sachkontos.
Per Definition werden Gutschriften aus Vorsteuern für den Kontenbereich 40-49
auf das Konto „Gutschrift aus Vorsteuern 49.99999“ vorgeschlagen. Für den
Kontenbereich 50-59 wird das Konto „Gutschrift aus Vorsteuern 49.99998“
vorgeschlagen.
In
der Jahresabrechnung soll der Verwalter dann das Konto 49.99999 im Falle der
Mietverwaltung auf Mieter umlegen. Das Konto 49.99998 wird dem
Miethauseigentümer gutgeschrieben. Da in der Mietverwaltung i.d.R. keine
Einzelabrechnung für den Eigentümer erstellt wird, bekommt das Konto 49.99998
auch keinen Umlageschlüssel, sondern dieses Konto wird ebenso wie die nicht
umlagefähigen Kosten und den 85-er Konten nach der Verbuchung der Mieter-Jahresabrechnung
per Sammel-Umbuchungen auf das Miethauseigentümer-Privatkonto (Vorschlag
20.00000) umgebucht.
Diese
Gutschrift aus Vorsteuer muss deshalb erfolgen, weil die anteilige Vorsteuer
vom Finanzamt an die Verwaltung rückerstattet wird, somit tatsächlich Geld
zugeflossen ist.
Ohne
diese Differenzierung wäre es so, dass dem Mieter eine zu hohe, nicht
gerechtfertigte Gutschrift aus Vorsteuern geschenkt würde. Beispielsweise
würden dem Mieter Vorsteuergutschaften aus einer Großreparatur gutgeschrieben
werden, die er nicht getragen hat.
Wenn
ein 100%-optiertes Objekt vorliegt, also keine Wohnungen oder sonstige nicht
optionsfähige Einheiten enthalten sind, dann können Sie anstelle der
Brutto-Buchführung eine NETTO-BUCHFÜHRUNG verwenden. Für die Netto-Buchführung
geben Sie direkt manuell im Konten-Service-Center in der Spalte Kontoart beim
jeweiligen Kostenkonto für Vorsteuer 7% eine „8“ ein und für Vorsteuer 19% eine
„9“. Bei der manuellen Buchungseingabe wird dann bei einer Buchung auf ein
Konto Soll mit Kontoart 9 der Text „19% Nettobuchung“ vorgeschlagen. Diese
Methode ist nicht freigegeben für die automatische eBanking – Verbuchung
(MT940-Verbuchung), sondern nur für die manuelle Buchungseingabe geeignet. Die
daraus folgende Buchung lautet dann:
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
Kaminkehrer |
|
41,2 Kamink. |
12 Bank |
|
USt.zu 41,20000 an
12,00000 |
|
15,2 Vorst. |
41,2 Kamink. |
1.5 Umsatzsteuer-Voranmeldungen
Das
Programm erstellt die Buchungen für anteilige Vorsteuern auf das Konto 15.20000
und bucht die abzuführende Mehrwertsteuer auf das Konto 18.70000.
Diese
Konten enthalten die Beträge, die bei der Umsatzsteuer-Voranmeldung
erforderlich sind. Der Saldo des Kontos 18.70000 stellt eine Verbindlichkeit
gegenüber dem Finanzamt dar, gegen die das Konto 15.20000 aufgerechnet werden
kann.
Nach
der Verrechnung mit dem Finanzamt müssen die Konten 15.20000 und 18.70000 für den
Stichtag der Umsatzsteuer-Voranmeldung wieder auf Null stehen.
1.5.1 Elster
Die
Umsatzsteuer-Voranmeldung per Internet über das Elster-System ist projektiert,
aber der zeit noch nicht enthalten.
1.6 Jahresabrechnung
1.6.1 Prinzip der
Jahresabrechnung
In der
Jahresabrechnung müssen nicht optierte Einheiten (Wohnungen) brutto abgerechnet
werden und optierte Einheiten netto. Letzteres wird erreicht durch den Ansatz
der Gutschrift aus Vorsteuern. Wie diese Gutschrift aus Vorsteuer möglichst
gerecht auf die optierten Verwaltungseinheiten verteilt wird, lesen Sie im
nächsten Kapitel.
Nicht optierte Einheit
Brutto-Umlagepositionen
= Summe Umlageanteile
abzüglich Brutto-Vorauszahlung
= Brutto-Guthaben/Nachzahlung
Optierte Einheit
Brutto-Umlagepositionen
-Gutschrift anteilige Vorsteuer
= Summe Umlageanteile (de facto netto)
abzüglich Netto-Vorauszahlung
= Netto-Guthaben/Nachzahlung
zuzüglich 19% Mehrwertsteuer
= Brutto-Guthaben/Nachzahlung
Bei Ist-Option wird bekanntlich die abzuführende MWST erst mit Zahlungseingang verbucht. Die Buchung lautet Soll 91er/95er Verrechnungskonto an Haben 18.70000. Bei ordnungsgemäßer Zahlung weist das Verrechnungskonto einen Netto-Saldo auf. Falls ein Zahlungsrückstand vorliegt, dann wird in der Abrechnungs-Saldenliste im Feld "MWST-Ant." der offene, noch abzuführende Betrag der MWST ausgewiesen. In diesem Fall reduziert das Programm beim Ausdruck der Kunden-Jahresabrechnung, auf der die Vorauszahlung separat ausgewiesen wird, den Betrag der anrechenbaren Vorauszahlung um den noch offenen MWST-Anteil und dokumentiert dies in der Zeile, in der die Vorauszahlung ausgewiesen wird. Auf der Kunden Jahresabrechnung lautet dann der Text "...abzüglich noch abzuf. MWST..."
In der
Jahresabrechnung werden die vom Wärmeabrechnungsdienst ermittelten
Brutto-Heizkosten einbezogen, weil in der Rubrik „Gutschrift anteilige
Vorsteuer“ die Vorsteuern separat
gutgeschrieben werden. In dieser Gutschrift sind auch die anteiligen Vorsteuern
z.B. aus Heizöleinkauf vorhanden.
Die Datei ABR_UML.DBF
enthält (separat gekennzeichnet) zusätzlich den Mehrwertsteuer-Betrag für die
Verbuchung. Im Falle des Guthabens fällt eine Mehrwertsteuer-Vergütung auf das
Netto-Guthaben an (Soll Vorsteuer an Haben Debitorenkonto), im Falle der
Nachzahlung wird Mehrwertsteuer angefordert (Soll Debitorenkonto an Haben
Abzuf.Mehrwertsteuer.
Automatische
Mwst-Buchungen in der Jahresabrechnung:
a) Soll-Versteuerung:
Die Mehrwertsteuer
fällt mit Rechnungslegung (Jahresabrechnung) an. Für die optierten Einheiten
werden Netto-Kosten (Brutto-Kosten abzüglich Gutschrift für Vorsteuer) und
Netto-Vorauszahlungen angerechnet. Nur auf das Abrechnungs-Ergebnis
(Nachzahlung oder Guthaben) fällt Mehrwertsteuer an und wird verbucht:
Nachzahlung: Soll
Debitorenkonto, Haben Abzuführende Mwst
Guthaben: Soll Abzuf.Mwst., Haben Debitorenkonto
b) Ist-Versteuerung:
Die Mehrwertsteuer
fällt erst mit Zahlungseingang an, wird jedoch auf der Abrechnung ausgewiesen
und bei der Abrechnungs-Verbuchung in gleicher Weise verbucht wie eine normale
Sollstellung:
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
1. Wenn Nachzahlung |
|
Debitorenkonto |
Verrechnungskonto |
|
2. Wenn Guthaben |
|
Verrechnungskonto |
Debitorenkonto |
Bei Zahlungsfluss
wird dann die Mwst. erfasst:
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
1. Wenn Nachzahlung |
|
Verrechnungskonto |
18.70000 |
|
2. Wenn Guthaben |
|
18.70000 |
Verrechnungskonto |
Bitte beachten Sie,
dass bei Zahlungseingang im Falle der Ist-Versteuerung folgende Automatik vom
Programm angeboten wird. In der Regel handelt es sich bei Zahlungseingängen von
Mietern um reguläre Zahlungen, bei denen eine Aufteilung in Mwst für Miete und
Mwst für Betriebskosten erforderlich ist. Deshalb schlägt die Automatik diese
Aufteilung im Verhältnis der in den Stammdaten eingetragenen Miete und
Betriebskosten vor. Wenn jedoch Zahlungen aus Jahresabrechnungen eingehen, dann
muss der Anwender die vorgeschlagene Splitbuchung in der Weise ändern, dass die
Mwst nur die Betriebskosten betrifft.
Bei dieser
Gelegenheit soll darauf hingewiesen werden, dass eine manuelle Änderung der Vorschläge
zur Aufteilung der Mwst auch dann erforderlich ist, wenn Miete oder
Betriebskosten in den Stammdaten geändert wurden und noch Alt-Zahlungen
eingehen.
Die oben genannte
Erfordernis zur manuellen Änderung der vorgeschlagenen Split-Buchungen besteht
nur, wenn eine Ist-Versteuerung vorliegt, weil bei Soll-Versteuerung die
Aufteilung der Mwst im Programm zuverlässig bekannt ist.
Wichtiger Hinweis: Es ist unbedingt
erforderlich, bei der Erstellung der Jahresabrechnung im Falle der
IST-Versteuerung zu prüfen, ob die anrechenbare Vorauszahlung einen Nettobetrag
darstellt, weil andernfalls eine zu hohe Gutschrift aus Vorauszahlungen
angerechnet wird.
1.6.2 Umlage der Gutschrift aus Vorsteuer
Das
Konto 49.99999 kann mit einem freien Schlüssel Typ A (z.B. Schlüssel 11) auf
die optierten Einheiten umgelegt werden, indem nur die optierten Einheiten
einen entsprechenden Wert (z.B. Nutzfläche) erhalten.
Dieses
Verfahren wäre jedoch ungerecht, wenn sich unterjährig der Options-Status einer
Einheit ändert, z.B. wenn ein Arzt (der nicht optieren kann) anstelle einer
bisher optierten Büroeinheit tritt. Ebenso bei dem Sonderfall, dass in einer
optierten Einheit eine separate Heizung vorhanden ist, deren Kosten der Mieter
direkt trägt. In solchen Fällen wäre es nicht gerechtfertigt, dass der Arzt
eine Gutschrift aus Vorsteuer erhielte oder das Ladengeschäft eine anteilige
Gutschrift aus Vorsteuern aus nicht beanspruchten Heizkosten.
Die
möglichst gerechte Verteilung wird im WohnungsManager in der Weise erzielt,
dass der Verwalter die Umlage nach tatsächlichen Umlageanteilen (EUR) durch das
Programm automatisch erstellen lässt.
Im
Falle eines optierten Objektes erscheint bei der Jahresabrechnung auf der
Karteikarte „Allgemein“ ein Knopf mit der Beschriftung „Ust.Schl.70“. Mit
Betätigung dieses Knopfes werden für die vorsteuerbefrachteten Umlageanteile
der optierten Einheiten Summen ermittelt. Dieser Wert wird vom Programm
automatisch in Schlüssel 70 eingetragen. Die Umlage der Gutschrift aus
Vorsteuer kann nach mit Schlüssel 70 erfolgen. Der Schlüssel 70 berücksichtigt
dann die tatsächlichen Umlagenanteile aller Konten mit Vorsteuerkennzeichen der
optierten Einheiten.
Nachdem
die Schlüssel 70 automatisch eingetragen sind, versichern Sie sich, ob das
Konto Gutschrift aus Vorsteuer auch den Umlageschlüssel 70 trägt. In dem
nachfolgenden neuen Abrechnungslauf kann dann die tatsächliche Jahresabrechnung
erstellt werden, bei der dann die optierten Einheiten die jeweilige Gutschrift
aus Vorsteuer erhalten.
Aus
organisatorischen Gründen wird der Knopf „Ust.Schl.70“ bei optierten Einheiten
immer angezeigt, Sie benutzen diese Funktion jedoch nur einmal pro Abrechnung.
Nur wenn sich Änderungen ergeben, kann dieser Bedienknopf nochmals betätigt
werden. Die alten Werte in Schlüssel 70 werden dann gelöscht und die neuen
Werte eingetragen.
Bei
der automatischen Bebuchung des Kontos „Gutschrift aus Vorsteuer“ wird nicht
nach Steuersätzen unterschieden, auch nicht bei der Ermittlung der Werte für
Schlüssel 70.
Wie wird der Schlüssel 70 errechnet?
Das Programm errechnet die Werte für den Schlüssel 70 wie folgt. Für jede optierte Einheit wird die Summe der Umlageanteile addiert und in Schlüssel 70 gespeichert (Bruchteils-Zähler). Die Summe der Werte in Schlüssel 70 ergibt den Gesamtwert (Bruchteils-Nenner).
Die
Gutschrift aus Vorsteuern wird dann mit Schlüssel 70 auf die optierten
Einheiten im Verhältnis der tatsächlich angefallenen Umlageanteile verteilt
nach Bruchteilen. Der bei der jeweiligen optierten Einheit eingetragene Wert im
Schlüssel 70 ist der Zähler, die Summe der Schlüssel-70-Werte ist der
Bruchteils-Nenner.
Beispiel:
Es sind zwei optierte Einheiten in einem Objekt und 10 nicht optierte Wohnungen vorhanden. Auf jede der optierten Einheiten entfallen insgesamt EUR 1190,-- Umlageanteile für Sachkonten, die für die Vorsteuer markiert sind (Kontoart 1-2). Auf dem Konto „Gutschrift aus Vorsteuern“ sind EUR 320,-- erfasst. Im Schlüssel 70 wurde bei jeder optierten Einheit der Wert 1190 automatisch eingetragen, nachdem der Knopf „USt“ geklickt wurde. Die Summe der Werte in Schlüssel 70 beträgt also 2320. Da das Konto „Gutschrift aus Vorsteuern“ nach Schlüssel 70 verteilt wird, erhält jede der beiden optierten Einheiten eine Gutschrift von EUR 380,-- / 2380 * 1190 = 190,--
Die angestrebte Gerechtigkeit der
UST-Behandlung ist damit aber wieder nur zum Teil erreicht:
Weitere Probleme:
-
Bei der
Erfassung der Vorsteuer wird der einheitliche optierte Prozentsatz verwendet ohne
Rücksicht darauf, ob bei dieser Position das Verhältnis „stimmt“
-
Auf
einem Konto können Umsätze mit und ohne Vorsteueranteil addiert sein.
-
Unterjähriger
Wechsel der Option hat zur Folge, daß z.B. ein Heizöleinkauf für das gesamte Jahr
zur vollen Vorsteuererfassung führt, während unterjährig eine Option wegen
Mieterwechsel entfallen kann (zuvor Labor, danach Arzt als Mieter)
Bemerkung:
Die Mehrwertsteuer ist ein durchlaufender
Posten und wird vom Gewerbetreibenden als Vorsteuer von seiner
Umsatzsteuer-Schuld abgesetzt. Aber: Die Gutschrift aus Vorsteuer
reduziert seine Netto-Belastung in der Jahresabrechnung, eine „ungerechte“
Gutschrift aus Vorsteuern ändert seine Netto-Belastung.
Auf
die Netto-Ausgaben werden die Netto-Vorauszahlungen angerechnet. Wenn eine
Nachzahlung vorliegt, dann wurde zu wendig vorausgezahlt, auf die Nachzahlung
fällt deshalb zusätzlich noch Mehrwertsteuer an. Wenn zu hohe Vorauszahlungen
geleistet wurden, dann wurden während des Jahres auch zu hohe Mehrwertsteueranteile
an das Finanzamt abgeführt. Deshalb wird auf das Guthaben noch die
Mehrwertsteuer zugeschlagen und der höhere Betrag erstattet.
Falls
neben den Vorauszahlungen in der Jahresabrechnung auch Guthaben oder Rückstände
aus dem Debitorenkonto angerechnet werden, dann bedeutet dies, dass diese
Guthaben auf dem Debitorenkonto Bruttobeträge sind und auf diese Beträge keine
Umsatzsteuer mehr anfällt.
Deshalb
wird in der Jahresabrechnung die Mehrwertsteuer nur auf den Differenzbetrag
zwischen Umlageanteil des Kunden und Vorauszahlung errechnet. In diesem
Abrechnungs-System ist es erforderlich, dass die Sollstellungen ausgeführt
werden.
1.6.3 Saldenausgleich
nach der Jahresabrechnung
Im Rahmen der Verbuchung der
Jahresabrechnung wird die Mehrwertsteuer errechnet und verbucht. Die
Ausgleichszahlung betrifft nur das Debitorenkonto und wird nur gegen die Bank
verbucht.
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
1. Wenn Nachzahlung |
|
12 Bank |
Debitorenkonto |
|
2. Wenn Guthaben |
|
Debitorenkonto |
12 Bank |
1.6.4 Umsatzsteuer-Verrechnung
mit dem Finanzamt
Während des Jahres erfolgen die
Zahlungen an/vom Finanzamt über das Zwischenkonto „Zahlungen Finanzamt“
|
Buchungstext |
Betrag |
Konto Soll |
Konto Haben |
|
Mehrwertsteuer ist
abzuführen |
|
Verr.Kto.Finanzamt |
12 Bank |
|
Mwst-Rückerstattung |
|
12 Bank |
Verr.Kto.Finanzamt |
Am Jahresende werden die Konten
„Anrechenbare Vorsteuer“ und „Abzuführende Mehrwertsteuer“ aufgelöst.
Fallbeispiele für die
Jahresabrechnung
Bei der Ermittlung
der MWST wird ein evtl. vorhandener Saldo in der Datenbank Abr_Ktn.dbf im Feld Mwst_Ant von dem Saldo der
Vorauszahlungen abgezogen, weil der Saldo die noch nicht abeführte Mwst enthält
(Buchung der MWST erst mit Zahlungseingang).
Beispiele:
1. Fall: 1
Normalfall, kein Rückstand
|
|
Abr.mit Nachz. |
Abr. mit Guthaben |
Abr.aufgehend |
|
|
|
|
|
|
„Ihr Anteil“ auf der Abrechnung |
2000,-- |
1000,-- |
1200,-- |
|
angeford. VZ (91/95er Kto.) |
1200,-- |
1200,-- |
1200,-- |
|
Feld Mwst_Ant |
0 |
0 |
0 |
|
Netto-VZ nach Korrektur |
1200,-- |
1200,-- |
1200,-- |
|
Ergebnis aus der Abr. netto |
800,-- Nachzahlung |
200,-- Guthaben |
0 |
|
19% Mwst |
152,-- |
38,-- (H) |
0 |
|
Ergebnis aus Abrechnung |
952,-- Nachzahlung |
238,-- Guthaben |
0 |
|
Debit.Konto Saldo |
0 |
0 |
0 |
|
|
|
|
|
|
Zu zahlen |
952,-- Rückstand |
238,-- Guthaben |
0 |
2. Fall: 1
Monatszahlung in Rückstand
|
|
Abr.mit Nachz. |
Abr. m.Guthaben |
Abr.aufgehend |
|
|
|
|
|
|
„Ihr Anteil“ auf der Abrechnung |
2000,-- |
1000,-- |
1200,-- |
|
angeford. VZ (91/95er Kto.) |
1219,-- |
1219,-- |
1219,-- |
|
Feld Mwst_Ant |
19,-- |
19,-- |
19,-- |
|
Netto-VZ nach Korrektur |
1200,- |
1200,-- |
1200,-- |
|
Ergebnis aus der Abr.netto |
800,-- Nachzahlung |
200,--Guthaben |
0 |
|
Mwst |
152,-- |
38,-- (H) |
0 |
|
Ergebnis aus Abrechnung |
952,-- Nachzahlung |
238,-- Guthaben |
|
|
Debit.Konto Saldo |
119,-- (Soll) |
119,-- (Soll) |
119,-- (Soll) |
|
|
|
|
|
|
Zu zahlen |
1071,-- Rückstand |
119,-- Nachzahlung |
119,-- Rückstand |
3. Fall: Guthaben auf
dem Debitorenkonto DM 50,--
|
|
Abr.mit Nachz. |
Abr. mit Guthaben |
Abr.aufgehend |
|
|
|
|
|
|
„Ihr Anteil“ auf der Abrechnung |
2000,-- |
1000,-- |
1200,-- |
|
angeford. VZ (91/95er Kto.) |
1200,-- |
1200,-- |
1200,-- |
|
Feld Mwst_Ant |
0 |
0 |
0 |
|
Netto-VZ nach Korrektur |
1200,- |
1200,-- |
1200,-- |
|
Ergebnis aus der Abr.netto |
800,-- Nachzahlung |
200,-- Guthaben |
0 |
|
Mwst |
152,-- |
38,-- (H) |
0 |
|
Ergebnis aus Abrechnung |
952,-- Nachzahlung |
238,-- Guthaben |
0 |
|
Debit.Konto Saldo |
50,-- (Haben) |
50,-- (Haben) |
50,-- (Haben) |
|
|
|
|
|
|
Zu zahlen |
902,-- Rückstand |
288,-- Guthaben |
50,-- Guthaben |
1.6.5 MWST-Verprobung
Über das Menü Abrechnung –
Jahresabrechnung (WEG, gemischt oder individuell) ist in einem zur MWST optierten
Objekt eine Schaltfläche (Knopf) sichtbar mit der Aufschrift „UST Schl.70“.
Mit Betätigung dieser Schaltfläche werden
zwei separate Bearbeitungen ausgeführt:
- In den Umlageschlüssel 70
werden die vorsteuerbefrachteten Umsatzanteile der jeweiligen
Verwaltungseinheit addiert. Wenn das Konto „Gutschrift aus Vorsteuern“
nach dem Schlüssel 70 verteilt wird, dann wird der Kontosaldo des Kontos
„Gutschrift aus Vorsteuer“ im Verhältnis der Summe der jeweiligen
Verwaltungseinheit (Schl. 70) im Verhältnis zur Gesamtsumme aller
Schlüssel 70 von allen Verwaltungseinheiten verteilt. Damit erfolgt eine
Verteilung des Kontos „Gutschrift aus Vorsteuer“ im Verhältnis der
tatsächlichen vorsteuerbefrachteten Umsatzanteile der jeweiligen
Verwaltungseinheit. Diese Methode ist „gerechter“ als die Verteilung z.B.
nach Nutzflächen der optierten Einheiten.
- Nach der Ermittlung der
Werte für Schlüssel 70 erfolgt der Ausdruck einer Liste „Interne
Umsatzsteuer-Kontrolle“. Diese Liste zeigt eine Auswertung hinsichtlich
der Bruttoumsätze auf vorsteuerbefrachtete Konten (Kontoart 1 oder 2),
zeigt die per Splitbuchung erfasste anteilige Vorsteuer insgesamt und
zeigt die Summe der Vorsteueranteile aus den auf die Verwaltungseinheiten
entfallenen Umlageanteile.
Diese Liste zeigt die während des Jahres erfassten "theoretischen" Vorsteueranteile, die sich aus dem pauschalen Vorsteueroptions-Satz ergeben und die "tatsächlichen" Vorsteueranteile, die sich aufgrund der Umlage in der Jahresabrechnung ergeben.
Der Vergleich der "theoretischen" Vorsteueranteile, die in die Umsatzsteuer-Voranmeldung einfließen und der "tatsächlichen" Vorsteueranteile ergeben eine Differenz, die in der Umsatzsteuer-Jahreserklärung deklariert werden sollen / können.
Anmerkung: Während des Jahres, wenn die Einzelbuchungen erfasst werden, ist der tatächliche Umlageanteil der jeweiligen Verwaltungseinheit nicht bekannt, deshalb wird während des Jahres der mit dem Finanzamt abgesprochene pauschale Vorsteueranteil der optierten Einheiten angesetzt und für die Umsatzsteuervoranmeldung verwendet. Erst mit der Umsatzsteuererklärung sind dann die tatsächlichen Anteile bekannt, die dann in der Jahreserklärung deklariert werden können.
Diesem Zweck dient diese Liste.
Erläuterung zum Punkt 2, Verprobung der
abzuführenden Vorsteuer:
Hintergrund ist folgende Tatsache. Bei der
Erfassung der Buchung wird die insgesamt enthaltene Vorsteuer informativ
erfasst (Feld „MWST_ANT“ auf den Konten), zusätzlich wird aus dem gegenüber dem
Finanzamt erklärten optierten Teil des Gebäudes (falls teiloptiert, dann
wählbar nach Nutzfäche etc., falls voll optiert entspricht die Splitbuchung dem
vollen Anteil der enthaltenen Vorsteuer) per Splitbuchung erfasst. Dieser
optierte Anteil an der Vorsteuer wird wie folgt verbucht:
Soll
Abzugsfähige Vorsteuer Haben Gutschrift aus Vorsteuern
Damit wird bei der Buchungseingabe der
theoretische Anteil der optierten Einheiten an der insgesamt vorliegenden
Vorsteuer dem Finanzamt gegenüber in der Umsatzsteuer-Voranmeldung geltend
gemacht. Die tatsächlichen Anteile der optierten Einheiten sind jedoch erst bei
der Jahresabrechnung bekannt. Vorher sind diese Anteile deshalb nicht
zuverlässig bekannt, weil z.B. bei der Heizkostenabrechnung die tatsächlichen
Umsatzanteile erst mit der Wärmeabrechnung bekannt sind.
Die Verprobung der MWST zeigt diesen
Sachverhalt auf und dokumentiert die Gegebenheit für jedes vorsteuerbefrachtete
Konto. Als Summe wird pro Konto erfasst:
a) Summe der Bruttoumsätze, separat nach 7 oder
19% Vorsteuer, das ist der Umlagesaldo aus dem vorsteuerbefrachteten Konto in
der Abrechnungs-Saldenliste
b) Summe der insgesamt enthaltenen Vorsteuern,
getrennt nach 7 und 19%, diese Angabe wird aus dem Feld „MWST_ANT“ aus der
Abrechnungs-Saldenliste ermittelt.
c) Aus dem Umlage-Anteil der optierten Verwaltungseinheit wird die
anteilige Vorsteuer rechnerisch ermittelt (7 oder 19% aus dem Umlage-Anteil)
und auf der Liste in der Spalte „Ant.Vorsteuer“ aufgeführt.
Pro Konto werden noch die Einzelumsätze
aufgeführt. Die Summe der Einzelumsätze ergibt in der Regel den
Gesamt-Umlagebetrag (brutto). Diese Auflistung der Einzelumsätze zeigt an, wie
sich die erfassten Vorsteuern zusammensetzen. Möglicherweise kann eine
Abweichung in dem Fall eintreten, wenn auf einem vorsteuerbefrachteten Konto
Umsätze ohne Vorsteuer gebucht werden.
Die Summen der Spalten „Brutto“,
„Ges.Vorsteuer“ und „Ant.Vorsteuer“ werden für die vorsteuerbefrachteten Konten
addiert. Im Idealfall entspricht die Summe der anteiligen Vorsteuern, die
rechnerisch aus den tatsächlichen Umlageanteilen herausgerechnet werden. In der
Praxis ist das sicherlich nicht der Fall. Diese Auswertung zeigt die
vorangemeldeten Vorsteuern und die rechnerisch nachträglich ermittelten
Vorsteueranteile.
Bitte beachten Sie, dass die „Gutschrift aus
Vorsteuern“ aus den vorangemeldeten Vorsteuern resultieren. Falls Sie eine
Korrektur der Vorsteuern in der Umsatzsteuer-Jahresanmeldung abgeben, dann
müssen Sie auch das Konto „Gutschrift aus Vorsteuern“ für die Jahresabrechnung
nachträglich korrigieren. Wenn Sie diese Korrektur nicht durchführen, d.h. eine
Korrektur der Umsatzsteuer-Anmeldung vornehmen, aber nicht die Gutschrift aus
Vorsteuern entsprechend korrigieren, dann fehlt Ihnen Geld oder Sie erhalten
Geld, das Sie nicht an die optierten Einheiten abführen.
1.7 Wirtschaftsplan
1.7.1 Prinzip des
Wirtschaftsplans
Nicht optierte Einheit
Brutto-Planzahlen
= Summe der Jahres-VZ
geteilt durch Anzahl Monate
= Brutto Vorauszahlung/Monat
Optierte Einheit
Brutto-Planzahlen
abzüglich geplante Gutschriften aus
Vorsteuern
= Summe der Jahres-Vorauszahlung (de
facto netto)
zuzüglich 19% Mehrwertsteuer
= Summe Brutto-Vorauszahlung
geteilt durch Anzahl der Monate
= Brutto-Vorauszahlung pro Monat
1.8 Zahlungen aus der
Instandhaltungs-Rücklage
· Umbuchung des aus dem
Rücklagen-Anlagekonto entnommenen Betrags auf das laufende Bankkonto: Soll Bank
(lfd.Kto.) an Haben Rücklagen-Anlagekonto
· Zahlung der Handwerkerrechnung: Soll
Großreparatur an Haben Bank (lfd.Kto.)
· Die Reparatur wird in der
Jahresabrechnung nicht umgelegt, sondern aus der Rücklage beglichen. Die
Rücklagen waren in früheren Jahren durch Zuführung zur Rücklage entstanden und
waren damals in der Jahresabrechnung enthalten. Zum damaligen Zeitpunkt ist für
die optierten Einheiten Mehrwertsteuer angefallen. Die Vorsteuer wird jetzt den
optierten Einheiten gutgeschrieben: Soll Vorsteuer an Haben Gutschrift aus
Vorsteuer
· Der aus den Rücklagen entnommene Betrag
fließt nicht in die Jahresabrechnung ein (dort wurde er in früheren Jahren
bereits gebildet), sondern wird dem Rücklagen-Passivkonto belastet. Anders
ausgedrückt, das „Kapital“ der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft wird um die
Entnahme aus den „Reserven“ gekürzt. Soll Rücklagen-Passivkonto an Haben
Großreparatur
Damit ist das Konto „Großreparatur“
auf Null, es erfolgt keine Umlage in der Jahresabrechnung. Das „Kapital“ der
WEG hat sich um den aus „Reserven“ bezahlten Betrag verkürzt. In der Jahresabrechnung
wird die Entnahme aus den Rücklagen informativ in der Anlage ausgewiesen. Zu
diesem Zweck tragen Sie auf der Karteikarte 3 bei der Erstellung der
WEG-Abrechnung in der Spalte „Entnahme“ den Bruttobetrag der Entnahme aus den
Rücklagen ein. Die Spalte „Vorsteuer“ sollte nur bei der Bruttobehandlung der
Mwst (nicht empfohlen) ausgefüllt werden. Bei der Nettobehandlung, die hier
beschrieben wird, erfolgt hier kein Eintrag, weil die auf die optierten
Wohnungen entfallene Vorsteuer in der Buchung unter c) enthalten und damit in
der Jahresabrechnung für die optierten Wohnungen anteilig ausgewiesen wird.
Anmerkung vom 30.10.2008:
Wir haben oben das Konto "Großreparatur" nicht in die
Jahresabrechnung aufgenommen, sondern direkt gegen "Rücklagen
Passiva" ausgebucht. Damit erscheint die Großreparatur nicht in der
Jahresabrechnung, sondern wird nur in der Anlage zur Jahresabrechnung
ausgewiesen. Im Gegensatz zu unserer früheren Auffassung meinen wir heute, dass
die Großreparatur in der Jahresabrechnung erscheinen sollte und in gleicher
Höhe eine Gutschrift wegen Entnahme aus Rücklagen auf einem separaten neuen
Konto ausgewiesen werden sollte.
Nach diesem neuen System fallen dann folgende Buchungen an:
1. Umbuchung vom Geldanlagekonto auf das laufende Bankkonto
2. Überweisung des Rechnungsbetrags Soll Großreparatur an Haben Bankkonto 12, Umlage des Kontos "Großreparatur" z.B. nach MEA. Bei dieser Überweisung folgt die Splitbuchung für die abzugsfähige Vorsteuer Soll 15.20000 an Haben 49.9999x.
3. Ausbuchung der Entnahme aus Rücklagen: Soll Rücklagen Passiva an Haben neues Konto "Entnahme aus Rücklagen", das Konto "Entnahme aus Rücklagen" wird mit dem gleichen Umlageschlüssel wie die Großreparatur in die Jahresabrechnung einbezogen.
4. Nach der Verbuchung der Jahresabrechnung sind die Konten "Großreparatur" und "Entnahme aus Rücklagen" auf Null gesetzt, die Rechnung war bereits früher bezahlt und die Rücklagen sind entsprechend reduziert.
Dokumentation
zu WEG-SE-Kombination mit MWST-Option