Dokumentation
zur Behandlung der Umsatzsteueroption
Nachfolgend
werden drei Objekte gezeigt mit
identischen Ausgangsdaten, eine Wohnung nicht optiert, eine weitere
Verwaltungseinheit (Apotheke) zur Umsatzsteuer optiert. Wir zeigen den Ablauf
in folgender Reihenfolge: Sollstellung, Zahlungseingangs-Verbuchung,
Kosteneinbuchung auf Konto Hausmeister-Service GmbH, automatische Umbuchung der
Zahlungseingänge auf den SE-Eigentümer, Jahresabrechnung und im Ergebnis die
neue Saldenliste.
Das Objekt
Nr. 901 besitzt die Einstellung „Vorsteuer nur informativ“. Mit dieser
Einstellung wird nur die Vorsteuer insgesamt bei den Konten erfasst, die als
Kontoaurt „2“ bezeichnet sind. Es wird keine MWST auf der Einnahmenseite
ausgewiesen. Hausgeld, Wohngeld und Mieten werden bei den optierten Einheiten
brutto eingegeben, ebenso wie bei IST- und Sollversteuerung. Im Gegensatz zur
IST- und Sollversteuerung wird keine Splitbuchung vorgenommen. Es wird nur auf
der Jahresabrechnung informativ in einer zusätzlichen Zeile der Vorsteueranteil,
der sich aus dem Umlageschlüssel errechnet, ausgewiesen. Es handelt sich bei
der Jahresabrechnung nicht um eine Rechnung mit MWST im Sinne des UStG.
Das Objekt
Nr. 902 wurde in den Verwaltungsdaten auf der Karteikarte MWST mit IST-Versteuerung
gekennzeichnet. Für Rechnungen mit Vorsteuer werden Splitbuchungen in Höhe des
optierten Anteil durchgeführt. Die Mehrwertsteuer aus Einnahmen wird zum
Zeitpunkt der Verbuchung des Zahlungseingangs auf das Konto „Abzuführende MWST“
als Splitbuchung gebucht.
Das Objekt
Nr. 903 ist mit SOLL-Versteuerung gekennzeichnet. Im Gegensatz zur
IST-Versteuerung wird die MWST auf die Einnahmen bereits mit der Sollstellung
gebucht.
Nachfolgend
ist in vereinfachter Form der Ablauf der Verwaltung von der Sollstellung, über
Zahlungseingang, Kostenbuchung, SE-Umbuchung und Jahresabrechnung für die drei
Objekte als Link dargestellt.
Sollstellung
Zahlungseingang
ist verbucht, die Rechnung für Hausmeisterservice ist verbucht, danach zeigt
die Saldenliste folgende Kontenstände:
Salden vor SE-Umb 901 SE-Obj.pdf
Salden vor SE-Umb 902
SE-Obj.pdf
Salden vor SE-Umb 903 SE
MWS.pdf
Im Menü
Globalablauf, Extras der Mietverwaltung, SE-Verw. Mtl. Umbuchung Miete+BK an
Eigentümer wird aufgerufen. Hier die Liste der auszuführenden Buchungen
(Kontrolle, bevor die Buchung ausgeführt wird).
Hier die
Sammel-Buchungsbelege für die SE-Umbuchung
Die
Saldenliste zeigt jetzt folgende Kontostände:
Die Salden
auf den Debitorenkonten der Eigentümer können jetzt über DTA-Saldenausgleich
als Überweisungen an die Eigentümer ausgekehrt werden. Dieser Vorgang ist hier
nicht dargestellt.
Für die
Jahresabrechnung der Objekte mit IST- und SOLL-Versteuerung wurde bei der
Verbuchung der Eingangsrechnung (Hausmeistersservice) das Sachkonto „49.99999
Gutschrift aus Vorsteuer“ angelegt und verbucht. Dieses Konto wird mit dem
Umlageschlüssel 70 in der Jahresabrechnung den optierten Einheiten
gutgeschrieben, um eine Netto-Abrechnung erstellen zu können. Die Werte für
Schlüssel 70 errechnet das Programm, wenn Sie auf den Knopf „USt Schl.70“
klicken. Für die Objekte 902 und 903 wird dann auch eine interne
Vorsteuer-Kontroll-Liste ausgedruckt:
Die
einzelnen Kundenabrechnungen finden Sie hier. Bitte beachten Sie, dass bei
IST-Option ein Eintrag im Datenfeld MWST-Anteil in der Abrechnungs-Saldenliste
dazu führt, dass der Saldo des Verrechnungskontos (91er oder 95er-Konto) um den
Betrag des MWST-Anteils reduziert wird. Der Grund liegt darin, dass ein Eintrag
im Feld MWST-Anteil als Zahlungsrückstand interpretiert wird. Da bei
IST-Versteuerung der Zahlungsrückstand bedeutet, dass der MWST-Anteil aus dem
Verrechnungskonto noch nicht ausgebucht wurde, erfolgt die beschriebene
Korrektur, die auf der Abrechnung mit dem Text „…abz. … noch abzuführende MWST“
ausgewiesen wird.
Obj.901,
nicht optiert KdAbr 901001-05,00100.pdf optiert KdAbr
901002-05,00200.pdf
Obj.902,
nicht optiert KdAbr
902001-05,00100.pdf optiert KdAbr 902002-05,00200.pdf
Obj.903,
nicht optiert KdAbr 903001-05,00100.pdf optiert KdAbr
903002-05,00200.pdf
Hier der
Sammel-Buchungsbeleg für die Verbuchung der Jahresabrechnung:
SaBlg AbrVerbuchung Obj901.pdf
SaBlg AbrVerbuchung Obj902.pdf
SaBlg AbrVerbuchung Obj903.pdf
Nach der
Verbuchung der Jahresabrechnung ergeben sich folgende Kontosalden
Saldenliste nach
Abr-Verbuchung 901.pdf
Saldenliste nach
Abr-Verbuchung 902.pdf
Saldenliste nach
Abr-Verbuchung 903.pdf
In start
vereinfachter Form ist hier der Ablauf im Programm von Jahresanfang bis zur Jahresabrechnung
zusammengefasst. Nicht dargestellt ist oben die Verrechnung mit dem Eigentümer.
Im Falle der Kombination von WEG- und Sondereigentumsverwaltung in zwei
getrennten Objekten erfogt die Verrechnung der BK über das Konto 21. Wir halten
es für vorteilhaft, wenn die dem Eigentümer zustehenden Zahlungen des Mieters
(BK+Miete) an den Eigentümer ausgekehrt werden und aus dem WEG-Objekt die
monatlichen Zahlungen des Eigentümers per Lastschrifteinzug voll eingezogen
werden.
Falls im
SE-Objekt separate Gebühren für die SE-Verwaltung anfallen, dann bietet es sich
an, diese monatliche Gebühr beim Eigentümer aus Hausgeld zu verrechnen. Diese
Gebühr kürzt dann den Betrag, der dem Eigentümer überwiesen wird. Der
einfachste Weg, die Gebühr an den Verwalter abzuführen, ist die Umbuchung vom
91er Konto auf ein Sachkonto SE-Gebühren und das Auskehren an den Verwalter.