Der
Verwalter kann eine Heizkostenabrechnung
innerhalb
der Jahresabrechnung in eigener Regie durchführen oder die Ergebnisse einer
externen Heizkostenabrechnung in die Abrechnung aufnehmen.
Argumente
für die eigenerstellte Heizkostenabrechnung:
Wir
schätzen, dass die elektronischen Heizkostenverteiler im Lauf der nächsten 10
Jahre die Verdunstungsmessgeräte ersetzt, weil die elektronischen Geräte mit
zunehmender Massenproduktion immer billiger werden. Berücksichtigt man die bei
Verdunstungsmessgeräten erforderliche manuelle Arbeit, dann dürfte bald der
Zeitpunkt kommen, wo elektronische Geräte auf Dauer billiger sind als
Verdunstungsmessgeräte. Wenn die in einem Haus vorhandenen Geräte ersetzt
werden müssen, dann fällt die Wahl in Zukunft sicherlich häufiger zugunsten
der elektronischen Geräte aus. Die Messgenauigkeit der elektronischen Geräte
ist ebenfalls positiv zu sehen.
Wenn
elektronische Heizkostenverteiler vorhanden sind, dann ist u.E. eine
eigenerstellte Heizkostenabrechnung absolut sinnvoll.
Aus
dieser dargestellten Entwicklung kann man eine logische Folgerung ableiten. Die
Rolle der Wärmeabrechnungsdienste wird sich auf die Installation, Einrichtung
und Wartung der elektronischen Heizkostenverteiler konzentrieren und die
Abrechnung wird beim Verwalter selbst durchgeführt. Die Zeit, in der ein
Großrechner für eine Heizkostenabrechnung erforderlich war, ist vorbei.
Diesem
Trend zur eigenen Heizkostenabrechnung haben wir im WohnungsManager in den
letzten Jahren verstärkt Rechnung getragen. Die eigene Heizkostenabrechnung war
bereits seit ca. 1986 im Programm enthalten und hat sich bewährt. In den
letzten 2 Jahren haben wir folgende zusätzliche Funktionalität für den
Bereich der eigenen Heizkostenabrechnung eingefügt.
ü
Berücksichtigung der Formel für Fernwärme,
ü
unterschiedliche Prozentsätze für
Grund-/Verbrauchskosten bei Heizung und Warmwasser,
ü
unterjährige Aufteilung wahlweise nach
Gradtagszahlen,
ü
Nachweis der Gradtagszahlen im Dialog (WM-Tools)
ü
Erweiterung der Anzahl der Zählereingaben von 4 auf
20 Zähler,
ü
Ausdruck von Ableseprotokollen für jede einzelne
Wohnung
ü
Kontroll-Liste für Energieabrechnung.
ü
Kopiermöglichkeit der Zählerstände von
Mieter->Eigentümer (WM-Tools)
ü
Gewichtungsautomatik für ältere Heizkostenverteiler
in WM-Tools
Wir beobachten auch die technische Entwicklung der elektronischen Heizkostenverteiler und erwarten eine Infrarot-Schnittstelle zwischen Heizkostenverteiler und Handheld-Computern für die automatische Zähler-Erfassung vor Ort und die Übergabe dieser Daten an den WohnungsManager.
Bei
Fussbodenheizungen werden oft digitale Durchfluss-Messgeräte eingebaut. Dabei
handelt es sich meist um einem einzigen digitalen oder analogen Zähler pro
Wohnung. Der Verbrauch pro Wohnung wird addiert und die Verteilung der
Verbrauchskosten für Heizung erfolgt im Verhältnis der verbrauchten bzw.
durchgeflossenen Einheiten.
Die
Ablesung muss zeitnah zum Ende der Abrechnungsperiode erfolgen, weil im
Gegensatz zum elektronischen Pendant der Verbrauch (sprich die Verdunstung am
Heizkörper) nicht am 31.12. des Jahres neu beginnt.
Diese
Geräte sind die digitalen Nachfolger der Verdunstungs-Messgeräte. An jedem
Heizkörper wird ein elektronisches Messgerät angebracht, das die an den Raum
abgegebene Wärmemenge misst. Dazu wird die Differenz zwischen Raumtemperatur
und Temperatur des Heizkörpers im Zeitverlauf gemessen und mit der Größe des
Heizkörpers gewichtet.
Die
Installation, Konfiguration und Wartung sollte von Fachpersonal durchgeführt
werden, es bietet sich an, einen Abrechnungsdienst zu beauftragen. Es gibt eine
Anzahl regionaler und überregionaler Abrechnungsdienste, die vermutlich auf
eine kleine Anzahl von industriellen Herstellern der Geräte zurückgreifen.
Beispielweise ist bekannt, dass Siemens die Geräte an mehrere überregionale
Abrechnungsdienste liefert.
Elektronische
Heizkostenverteiler speichern i.d.R. die Verbrauchseinheiten für einen
vorgegebenen Zeitraum, somit unabhängig vom tatsächlichen Ablesetermin.
Für
die Heizkostenabrechnung sind die Vorschriften der Heizkostenverordnung zu berücksichtigen.
Dies hat in der WEG-Verwaltung zur Folge, dass für die Heizkosten-Umlage vom
Zufluß-Abfluß-Prinzip (Prinzip der
Einnahmen- und Ausgabenabrechnung) abgewichen wird, es muss also eine
Rechnungsabgrenzung durchgeführt werden.
Hier
ein Beispiel für eine Öl-Zentralheizung:
Während
des Jahres werden die Öl-Einkäufe auf das Heizkosten-Verbrauchskonto verbucht.
Damit sammelt sich auf diesem Verbrauchskonto der gesamte Zugang an. Am Ende der
Abrechnungsperiode muss der Endbestand abgegrenzt werden. Dazu wird der
Endbestand vor Ort im Öltank ermittelt und bewertet (FIFO-Methode =
first-in-first-out). Der Restbestand am Ende der Abrechnungsperiode wird
aktiviert (Soll Heizöl-Bestand an Haben Heizkosten-Verbrauch). Damit zeigt der
Saldo auf dem Konto Heizkosten-Verbrauch den Betrag, der gemäß
Heizkostenverordnung umzulegen ist. Hinzugerechnet werden noch die Nebenkosten
in § 7 Heizkostenverordnung. Diese Buchung sollte bei Abrechnung eines
Kalenderjahrs zum 30.12. erfolgen.
Anmerkung:
Der Heizöl-Bestand wird zu Beginn des nachfolgenden Abrechnungsjahrs wieder zurückgebucht
auf das Konto Heizkosten-Verbrauch mit Buchungsdatum 1.1. des Folgejahrs.
Der
Heizenergie-Verbrauch wird auf einem frei belegbaren Sachkonto erfasst, z.B. als
Konto Heizkosten-Verbrauch. Dieses Konto wird mit dem Umlageschlüssel 109
oder 509 gekennzeichnet. In die Heizkostenabrechnung fließen auch Nebenkosten
der Heizung ein, dies sind nach § 7 HeizkostenVerordnung:
Kosten
des Betriebsstroms, Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Prüfung
der Betriebsbereitschaft einschließlich Betriebssicherheit und Einstellung
durch einen Fachmann, Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten
der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutz-Gesetz, die Kosten der Anmietung
(...) sowie die Kosten der Verwendung einer
Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung
und Aufteilung.
Die
Kosten der Versorgung mit Warmwasser sind in § 8 entsprechend genannt.
Die
Verbrauchseinheiten werden im WohnungsManager in den Stammdaten des Eigentümers
oder Mieters erfasst. Bei der WEG-Verwaltung wird der Verbrauch auf der
Karteikarte Eigentümer-Umlageschlüssel erfasst, bei der reinen
Mieterabrechnung auf der Karteikarte Mieter-Umlageschlüssel. Bei einem
unterjährigen Wechsel ist die Eingabe unter dem Menü Frühere und aktuelle
Mieter möglich.
Nach
Klick auf weitere Wärmezähler folgt die Eingabemaske für 16 weitere
Heizungszähler. Bei älteren Heizkostenverteiler-Geräten muss die Summe der
Ableseeinheiten multipliziert werden mit dem Bewertungsfaktor. Bei neueren Geräten
erfolgt die Anzeige bereits mit gewichteten Verbrauchseinheiten.
Bei
älteren Geräten wird die Summe der Verbrauchseinheiten in der Spalte PrfZahl
eingetragen. Ändern Sie die Bezeichnung auf Ablese-Einh.. Mit dem
Programm WM-Tools kann in einem Objekt die eingetragene Menge Ablese-Einh.
multipliziert werden mit dem Bewertungs-Faktor (Größe des Heizkörpers), das
Resultat wird eingetragen in die Spalte End-Ablesung des jeweiligen Zählers.
Bei
einer Zwischenablesung wegen Benutzerwechsel wird die Verbrauchsmenge beim
ausziehenden Mieter in der Spalte Endablesung eingetragen, nach dem
Mieterwechsel wird der Wert im Feld Endablesung für den neuen Mieter übertragen
in das Feld Anfangs-Stand. Auf diese Weise erfolgt die korrekte
Verrechnung der Verbrauchswerte in der Heizkostenabrechnung.
Bei
neueren Geräten ist die abgelesene Verbrauchs-Menge bereits automatisch
gewichtet mit dem Bewertungsfaktor, so dass diese abgelesene Menge in das Feld
Endablesung eingetragen wird.
In
einer späteren Programmversion ist es geplant, die Ablese-Ergebnisse in einem
Handheld-PC per Infrarotschnittstelle zu erfassen und automatisch in den
WohnungsManager einzulesen.
Tragen Sie einmalig im Feld Zählerbezeichnung die Zählernummer und eine Bezeichnung des Heizkörpers ein, z.B. 1234567890, Bad. Es stehen 40 Zeichen zur Speicherung zur Verfügung.
Die Spalte 2 ist standardmäßig beschriftet mit BewFakt. Bei dieser Geräteart berücksichtigt die Anzeige des Verbrauchs bereits die Gewichtung mit dem Bewertungsfaktor, d.h. mit der Größe und Art des Heizkörpers. Deshalb ist der Eintrag in Spalte 2 nur informativ, die Gewichtung (BewFakt * Verbrauch) wurde bereits vom Gerät selbst vorgenommen.
Die Spalte 3 ist vorgesehen für Prfzahl. Es gibt Geräte, die eine Prüfzahl anzeigen. Der Eintrag einer Prüfzahl ist nur informativ und wird programmseitig nicht verwendet.
Spalte 4 ist fest vorgegeben für den Anfangsstand. Der Anfangsstand ist nur bei einem unterjährigen Wechsel und einer Zwischenablesung von Bedeutung. Bei einer Zwischenablesung wird der Endstand des ausziehenden Bewohner als Endablesung eingetragen. Dieser Wert ergibt den Anfangsstand für den neuen Bewohner. Im Gegensatz zu älteren Geräten ist die Gewichtung mit dem Bewertungsfaktor bereits erfolgt, die manuelle Berechnung wie unter 1.3.2 genannt entfällt.
Spalte 5 enthält die Daten der Endablesung. Der Verbrauchswert wird zum Ende des Abrechnungszeitraums vom Gerät automatisch festgehalten und kann danach zum Stichtag (z.B. 31.12.) abgelesen werden. Dieser Wert wird hier als Endablesung eingetragen. Das Programm ermittelt den für die Heizkostenabrechnung verwendeten Verbrauch aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert (Endwert minus Anfangswert, jedoch kein Negativwert).
Ältere Gerätetypen zeigen möglicherweise nur die Verbrauchseinheiten ohne Gewichtung mit dem Bewertungsfaktor. In einem solchen Fall muss der Verwalter die Ablese-Einheiten selbst gewichten (Einheiten * Bewertungsfaktor). Diese Multiplikation kann mit dem Programm WM-Tools automatisch in einem wählbaren Objekt durchgeführt werden. Zu diesem Zweck müssen Sie in Spalte 2 die Bewertungszahlen eintragen und Spalte 3 umbenennen in Ablesung. WM-Tools multipliziert dann den Eintrag in Spalte 2 mit dem Eintrag in Spalte 3 und trägt das Ergebnis in Spalte 5 (Endablesung) automatisch ein.
Wenn ein Zähler-Anfangsbestand vorhanden ist (Bewohnerwechsel), dann wird mit WM-Tools auch dieser Anfangsbestand ersetzt durch das Ergebnis der Multiplikation des bisherigen Werts mit dem Bewertungsfaktor.
Sofern eine Heizkostenabrechnung in eigener Regie intern durchgeführt wird, werden folgende Daten auf der Karteikarte Heizkosten eingetragen:
Die
Berechnung eines Verbrauchs an Brennstoffen für die zentrale
Warmwasseraufbereitung mit der zentralen Heizungsanlage erfolgt nach der Formel:
2,5
* V * (tw -10)
B = ---------------------
(B
= Brennstoffmenge, V = gemessene Verbrauchsmenge Warmwasser in cbm, tw =
gemessene oder geschätzte mittlere WW-Temperatur in Celsius, Hu = Heizwert des
verbrauchten Brennstoffes in kWh/l/cbm/kg.)
Falls
keine Warmwasser-Verbrauchszähler vorhanden sind, wird programmseitig
entsprechend der Heizkosten-Verordnung ein Anteil von 18 % berücksichtigt.
Folgende
HU-Werte
können
verwendet werden, sofern Sie keine abweichenden Angaben vom Energielieferanten
erhalten:
Heizöl
10 (kWh/l)
Stadtgas
4,5 (kWh/m3)
Erdgas L
9 (kWh/l)
Erdgas H
10,5 (kWh/m3)
Brechkoks
8 (kWh/kg)
Im
Falle der Warmwasseraufbereitung mit Fernwärme
wird
als Hu-Wert meist der Wert 1 verwendet. In diesem Fall kreuzen Sie ferner mit
Mausklick auf das Feld Zentrale WW-Aufbereitung mit Fernwärme (HzkV § 9
III) an. Wenn dieses Feld angekreuzt ist, dann wird anstelle der o.g. Formel
für die Ermittlung des Brennstoffanteils B folgende Formel verwendet:
Q = 2,0 * V * (tw - 10)
Die
genannten Formeln für die Ermittlung des Energieanteils für die zentrale
Warmwasser-Aufbereitung werden nur dann verwendet, wenn in dem Eingabefeld für
die Warmwasser-Temperatur ein höherer Wert als 0 eingetragen wird. Nur bei
Eintrag einer mittleren Warmwassertemperatur über 0 Grad wird die zentrale
Warmwasseraufbereitung unterstellt.
Im
Falle der zentralen Warmwasseraufbereitung werden die Formeln gem. HeizkostenV
§ 9 für die Ermittlung des Energieanteils zur Erwärmung des Warmwassers
verwendet, sofern Warmwasser-Zähluhren vorhanden sind und die Zählerstände
eingetragen sind.
Wenn
in den Wohnungs-Stammdaten kein Warmwasser-Verbrauch eingetragen ist und die
Warmwasser-Temperatur höher als Null eingetragen wird, dann werden gem.
HeizkostenV pauschal 18% für die Warmwasseraufbereitung angesetzt.
Bei
einem unterjährigem Wechsel wurde bisher der Grundkostenanteil (beheizte Fläche)
nach Tagen aufgeteilt, der Verbrauchsanteil wird immer nach Verbrauchseinheiten
für die jeweilige Abrechnung angerechnet. Seit dem Update 12/2001 ist die
unterjährige Aufteilung des Grundkostenanteils auch nach Gradtagszahlen möglich,
sofern das entsprechende Feld auf der obigen Karteikarte markiert ist.
Wenn
eine Abrechnung mit unterjähriger Aufteilung nach Gradtagszahlen gewählt wird,
dann ermittelt das Programm die Gradtagszahlen nach den HzkR/DIN. Die
Gradtagszahlen werden auf der Kundenabrechnung ausgedruckt. Gradtagszahlen
bestimmen nur das Verhältnis der Grundkosten innerhalb einer Wohnung bei einem
unterjährigen Wechsel, ansonsten haben die Gradtagszahlen keine weitere
Funktion. Wenn Sie die Berechnung der Gradtagszahlen nachvollziehen wollen, dann
können Sie dies mit dem Programm WM-Tools dokumentieren lassen. Nachstehend ein
Beispiel für eine Berechnung mit WM-Tools.
Seit
Juli 2002 ist diese Liste im WohnungsManager enthalten. Die Auswertung zeigt die
Zusammenstellung pro Wohnung für Heizkosten und Warmwasserkosten, jeweils
unterteilt nach Grundkosten und Verbrauchskosten.
Diese
Liste kann wahlweise für die aktuell vorliegende Heizkosten-Berechnung erstellt
werden oder für zurückliegende Jahre, soweit frühere Heizkostenabrechnungen
gespeichert sind. Die Datei HZK_ABR.DBF enthält die jeweils zuletzt
gespeicherte Berechnung im Programm-Menü Abrechnung
/ WEG-Jahresabrechnung bzw. Gemischte .... Die historischen Daten
werden gespeichert, sobald eine Jahresabrechnung verbucht wird. Beispielsweise
enthält die Datei HZK2000.DBF die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2000
in der damals für die Abrechnung verwendeten Währung.
Hier
das Ergebnis in Form der Listen-Vorschau: